Πριν μερικά χρόνια ένας φίλος με ρώτησε αν θα πρέπει να αγοράσει ένα σπίτι. Του απάντησα ότι μόνο αν μπορεί να το πληρώσει και μόνο αν αυτό θα του ανεβάσει το βιοτικό του επίπεδο.Του είπα επίσης ότι εκτιμώ πως τα επόμενα χρόνια οι τιμές θα πέσουν και ίσως θα ήταν καλύτερα να περιμένει 2-3 χρόνια πριν προβεί σε αγορά.
Αντ΄ αυτού, ο φίλος μου προχώρησε και αγόρασε το σπίτι των ονείρων του με αντίτιμο 240.000 και μαζί με τα νομικά έξοδα του πήγε κάπου 250.000. Η δε τράπεζα του έδωσε όλο το ποσό χωρίς προκαταβολή.
Η μηνιαία δόση (που παίζει πάνω - κάτω) είναι περίπου 1.150 ευρώ, αλλά έχοντας μια σύνταξη 2.200 και η σύζυγος έχοντας ένα μικρο μαγαζί, τα κατάφερναν και δεν υπήρχε πρόβλημα.
Σήμερα όμως, η σύνταξη έχει πέσει στα 1.800 (και υπολογίζει να του μειωθεί στα 1.600 με τις καινούργιες ρυθμίσεις) και το μαγαζί της συζύγου μπαίνει μέσα. Έχοντας λίγες αποταμιεύσεις, είναι πλέον σε δύσκολη θέση.
Μιλώντας μαζί του στο τι μπορεί να κάνει, του είπα να πάει στην τράπεζα και να ζητήσει άλλους όρους. Μου απάντησε ότι η τράπεζα αρνήθηκε, με το πρόσχημα ότι πληρώνει κανονικά και δεν έχει πρόβλημα.
Στη συνέχεια του είπα να σταματήσει να πληρώνει αν είναι έτσι, αφού αυτό απαιτεί η τράπεζα. "Και αν η τράπεζα συνεχίσει να είναι αλαζονική και δεν σου αλλάξουν τους όρους έτσι ώστε να μπορείς να ανταπεξέλθεις στα καθημερινά σου έξοδα" (του είπα), "τότε δώσε στην τράπεζα τα κλειδιά του σπιτιού και πήγαινε στο ενοίκιο".
Είναι δεδομένο ότι ακόμα και αν έβρισκε αγοραστή για το σπίτι, αυτό αξίζει τουλάχιστον 40% λιγότερο από το δάνειο και δεν είχε να χάσει τίποτα. Το ρίσκο πλέον το είχε η τράπεζα.
Είτε διότι δεν μπορούν να ανταποκριθούν στις πληρωμές είτε σαν κίνηση στρατηγικής, αυτό ακριβώς έχουν κάνει εκατομμύρια Αμερικανοί, όταν το ακίνητο αξίζει λιγότερο από το δάνειο.
Είναι σωστό και δίκαιο αυτό;
Ναι είναι, για έναν απλούστατο λόγο. Όταν είσαι τράπεζα και δίνεις ένα δάνειο με μηδέν προκαταβολή (για τον όποιο λόγο) τότε αξίζεις τη χασούρα που θα πάρεις. Διότι σε μια τέτοια συναλλαγή, η τράπεζα αποσκοπεί να βγάλει κέρδος. Και σαν καλός επιχειρηματία, θα πρέπει να προσέχεις που δίνεις πίστωση και με ποιους όρους. Αν δεν δώσεις την δέουσα προσοχή στην αξία του ενεχύρου, τότε αυτό είναι δικό σου πρόβλημα, διότι εσύ θα έχεις το πρόβλημα αν αναγκαστείς να βγάλεις το ενέχυρο προς πώληση για να πάρεις τα λεφτά σου πίσω και όχι αυτός που τα δανείστηκε.
Τώρα όταν ένα τέτοιο δάνειο καταστεί προβληματικό, η τράπεζα έχει μεγάλο πρόβλημα. Διότι από την μία, η δικαστική διαδικασία θα πάρει πάνω από 12 μήνες και από την άλλη χάνεις κεφάλαιο και τόκους που, πολλές φορές αξίζουν περισσότερο και από το ίδιο το δάνειο σε περιόδους ασφυκτικής ρευστότητας. Αργά η γρήγορα θα πρέπει να κάνει μια μεγάλη διαγραφή και να πάρει και την ανάλογη ζημιά.
Από την άλλη όμως, όταν οι τιμές των ακινήτων πέφτουν τόσο πολύ, τη χασούρα η τράπεζα δεν την γλιτώνει όπως και να έχει αν ο δανειστής παρατήσει το ακίνητο.
Ο κάθε δανειστής δεν έχει κανένα κίνητρο να συνεχίσει να πληρώνει αν η αξία του σπιτιού είναι κάτω από την αξία του δανείου. Πως μπορεί η τράπεζα να δώσει κίνητρο στους δανειστές ώστε να μην κάνουν στάση πληρωμών σε ένα τέτοιο ακίνητο;
Η απάντηση είναι να μειώσεις το συνολικό χρέος του πελάτη (να του χαρίσεις λεφτά δηλαδή) με σκοπό το δάνειο να αξίζει λιγότερο από το σπίτι και να έχει κίνητρο ο δανειστής να συνεχίσει τις πληρωμές. Διότι όπως είπαμε, τη χασούρα θα την πάρει που θα την πάρει η τράπεζα, τουλάχιστον να γλιτώσει τα νομικά και διαδικαστικά έξοδα.
Ακριβώς αυτό κάνουν ορισμένες αμερικανικές τράπεζες σε χιλιάδες στεγαστικά δάνεια. Μάλιστα, σύμφωνα και με δημοσίευμα των NY Times, το κάνουν προληπτικά, ακόμα και όταν ο δανειολήπτης δεν έχει πρόβλημα και πληρώνει κανονικά τις δόσεις του.
Σύμφωνα λοιπόν με την εφημερίδα, η κυρία Rula Giosmas έλαβε ένα γραμμα από την τράπεζα της, σύμφωνα με το οποίο η τράπεζα ήθελε να μειώσει την αξία του στεγαστικού της δανείου από $300.000 σε $150.000.
Η κυρία Giosmas είχε την καλή τύχη να έχει ένα στεγαστικό τύπου Option ARM loan. Ενα τέτοιο στεγαστικό δάνειο επιτρέπει στον δανειστή να μην πληρώνει κεφάλαιο για μερικά χρόνια και το κεφάλαιο προστίθεται στα μεταγενέστερα χρόνια. Είναι ένα είδος δανείου που δημιουργήθηκε στα go go years της πιστωτικής φούσκας (το οποίο δεν έχει και μεγάλη διαφορά από το δάνειο με μηδέν προκαταβολή του φίλου μου).
Η JPMorgan Chase προκειμένου να προλάβει πριν γίνει προβληματικό αυτό το δάνειο, αποφάσισε να μειώσει την ονομαστική αξία του δανείου της προληπτικά.
Βεβαίως υπάρχει το θέμα του moral hazard (ηθικός κίνδυνος), αλλά όπως έχω πει και σε άλλο άρθρο, αυτό θα έπρεπε να το είχαν σκεφτεί ορισμένοι πριν φτάσουμε σε αυτό το σημείο. Επίσης θα έπρεπε να είχαν κάνει καλύτερο due diligence οι ίδιες οι τράπεζες όταν αποφάσιζαν να καταβροχθίσουν όλους τους mortgage brokers στο όνομα του μεγάλου κέρδους.
Εδώ που έχουν φτάσει τα πράγματα, οι χασούρες είναι αναπόφευκτες προκειμένου να επανέρθει η ισορροπία. Ουσιαστικά δηλαδή, οι τράπεζες πληρώνουν (και έτσι πρέπει να είναι) τις τιμές φούσκας σε δάνεια που δεν έπρεπε να δώσουν όταν κατρακύλησαν οι τιμές των ακινήτων.
Η κατάληξη της ιστορίας είναι ότι μετά από αυτή τη διαδικασία, η κυρία Giosmas πούλησε το ακίνητο της για $170.000 κάνοντας και ένα μικρό κέρδος.
Που να το φανταζόταν ότι ένα τοξικό δάνειο θα ήταν ένα μεταμφιεσμένο δώρο.